Полезная информация

Почему нужно платить за капитальный ремонт

В октябре 2012 года в Жилищный кодекс были внесены изменения, касающиеся проведения капитального ремонта многоквартирных домов: в регионах появились новые программы капремонта, устанавливающие конкретные сроки проведения капремонта по каждому дому. Для реализации программ капремонта на всех собственников помещений многоквартирных жилых домов в силу ст.158 жилищного кодекса РФ возложена обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Такая обязанность возникает по истечении шести месяцев после того, как дом, в котором находится принадлежащее ему помещение, будет включен в региональную программу капремонта.

Узнать, включен ли дом в программу капремонта, получить информацию о сроках проведения капитального ремонта, а также о суммах, начисленных и собранных по каждому дому, можно на сайте Регионального фонда капремонта многоквартирных домов Свердловской области в разделе «Региональная программа» http://fkr66.ru/owners/program.html

Важно знать, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику на него также переходит и задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт, если таковая имелась у предыдущего собственника. Поэтому при приобретении вторичного жилья обязательно попросите продавца предъявить оплаченную квитанцию за капремонт.

Какие работы относятся к капитальному ремонту

По региональной программе Капитальный ремонт включает в себя следующие виды работ:

• Ремонт внутридомовых инженерных систем электро – тепло, водоснабжения, водоотведения
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
• утепление, покраска и ремонт фасада
• ремонт кровли, в том числе, замена утеплителя стяжки, кровельного ковра
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
• ремонт фундамента многоквартирного дома

Региональный оператор

Для организации проведения капитального ремонта в 2014 году был создан Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, основными функциями которого являются:

• аккумулирование взносов на капремонт, которые ежемесячно уплачивают собственники помещений
• выбор подрядчика для проведения капитального ремонта
• финансирование и контроль проведения работ по капитальному ремонту
• взаимодействие с заказчиками, исполнителями, органами власти по вопросам, возникающим в процессе подготовки и проведения капитального ремонта.

Контакты Регионального Фонда капремонта Свердловской области:

г. Екатеринбург, ул.Бориса Ельцина, 3, 6 этаж (Ельцин Центр) . Телефон: 287-54-54, 204-92-69 

эл.почта: [email protected], [email protected] сайт: www.fkr66.ru

Режим работы Фонда: пн-чт с 8 до 18 часов, пятница с 8 до 17 часов, перерыв с 12.00 до 12.48

Способы формирования фонда капитального ремонта

Существует два способа накопления средств на капитальный ремонт:

1. Платежи на общий счет регионального оператора, так называемый «общий котел»
2. Платежи на специальный счет конкретного дома

При накоплении средств на общем счете капремонт дома будет проведен в срок, указанный в региональной программе. Раньше этого времени воспользоваться уплаченными взносами собственники не смогут, даже если дому потребуются работы капитального характера. До того момента, как наступит указанный в программе срок проведения капитального ремонта дома, собираемые с собственников средства расходуются на проведение ремонта тех домов, чья очередь уже подошла.

При выборе второго способа накопления средств – на специальном счете – собственники вправе сами распоряжаться собранными суммами и направлять их по решению общего собрания на проведение любых капитальных работ из перечня, установленного региональной программой, тогда, когда в этом появится необходимость. Кроме того, несомненный плюс специального счета в том, что средства, собранные с жителей, будут потрачены на ремонт только их дома, а не какого-либо другого. Ознакомиться с подробной информацией об особенностях спецсчета и «общего котла» можно в этой статье

Какой способ выбрать – решают собственники помещений на общем собрании. При этом если собственниками в течение шести месяцев после включения дома в региональную программу не было принято решения о выборе способа формирования фонда капремонта, взносы по умолчанию отправляются в «общий котел».

Перечень услуг и работ, которые обязана выполнять управляющая компания в рамках статьи «содержание и ремонт» установлен Постановлением Правительства российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290.

Капитальный ремонт – это ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с устранением функционального (морального) износа путём их модернизации.

По региональной программе, действующей в Свердловской области, Капитальный ремонт включает в себя следующие виды работ:

• Ремонт внутридомовых инженерных систем электро – тепло, водоснабжения, водоотведения
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
• утепление, покраска и ремонт фасада
• ремонт кровли, в том числе, замена утеплителя стяжки, кровельного ковра
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
• ремонт фундамента многоквартирного дома

Капитальный ремонт, как правило, требует существенных финансовых затрат и не может быть произведен за счет средств, собираемых на содержание дома, без согласия на то собственников. Поэтому денежные средства на проведение капремонта целесообразно накапливать заранее, не дожидаясь, пока вопрос встанет «ребром».

Согласно жилищному законодательству, взносы за капремонт, оплачиваемые собственниками помещений, поступают не в управляющую компанию, а аккумулируются обособлено - на специальном счете дома или на общем счете регионального оператора, что еще раз доказывает, что капремонт и содержание жилья – понятия не взаимосвязанные с финансовой точки зрения.

В заключение хотелось бы отметить, что многоквартирный дом – это сложная инженерная система, которая ежеминутно подвергается самым разнообразным воздействиям: со стороны ее непосредственных пользователей – жителей, со стороны природных и погодных условий, со стороны нагрузок от подачи коммунальных ресурсов и многих других факторов, влияющих на ее состояние. Поэтому не стоит забывать о том, что как и любой другой системе, многоквартирному дому необходим постоянный контроль за его состоянием и поддержание работоспособности основных его элементов. Но в то же время, ввиду естественного износа его составляющих, для дальнейшего нормального функционирования дому рано или поздно потребуются более серьезные меры, такие как капитальный ремонт.

Ежемесячная оплата взносов на капремонт – это обязанность всех собственников многоквартирных домов, возложенная на них жилищным законодательством. А вот каким именно способом накапливать средства для формирования фонда капитального ремонта – это уже право выбора собственников каждого конкретного дома.

Фонд капитального ремонта – это все денежные средства, которые складываются из уплачиваемых собственниками взносов на капитальный ремонт.

Накапливать средства можно двумя способами:

• На общем счете регионального оператора (так называемый «общий котел»)
• На специальном счете, открытом на конкретный дом.

Какой из способов выбрать - решают собственники помещений МКД на общем собрании. 

1. Специальный счет – собственники дома сами распоряжаются накопленными средствами, устанавливают сроки проведения для каждого вида работ и выбирают исполнителей. В то же время собственники берут на себя ответственность за сопровождение счета, накопление на счете необходимой для проведения капремонта суммы, самостоятельно (или с привлечением третьих лиц) проводят работу с должниками и осуществляют контроль выполнения работ подрядной организацией.
2. Общий счет регионального оператора - взносы, оплаченные собственниками, используются на проведение капитального ремонта в других домах и не могут быть досрочно направлены на проведение капремонта конкретного дома, если его очередь еще не подошла. Ответственность за накопление сумм, достаточных для проведения работ, выполнение капитального ремонта в установленные сроки и с надлежащим качеством лежит на региональном операторе. 
   

Жилищное законодательство предусматривает два варианта накопления средств на проведение капитального ремонта дома - это общий счет регионального оператора и специальный счет, открытый на отдельный дом. Какой способ выбрать для своего дома - решают собственники. Если такого решения принято не было, то дом по умолчанию отправляется в "общий котел". Рассмотрим подробно, какие действия необходимо предпринять собственникам, чтобы сбор средств на проведение капремонта осуществлялся на специальном счете, открытом на их дом.

Для того, чтобы выбрать спецсчет, необходимо, чтобы соответствующее решение было принято на общем собрании собственников помещений. При этом в соответствии со статьями 44 и 46 ЖК РФ решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие не менее чем 2/3 площадей от общей площади жилых и нежилых помещений в доме.

Для подготовки к проведению собрания нужно:

• определиться, кто будет являться владельцем спецсчета
• выбрать банк, в котором будет открыт расчетный счет
• рассмотреть проект договора с организацией, которая будет проводить начисления и печатать квитанции.
• определить размер денежных средств, необходимых для сопровождения специального счета (уплата банковской комиссии, оплата расходов на формирование и доставку квитанций)
• определить ответственных лиц (или организацию) и порядок проведения работы с должниками

• О формировании фонда капитального ремонта на специальном счете
• Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он может равняться или превышать, но не может быть меньше минимального размера взноса, установленного Правительством Свердловской области на дату проведения собрания)
  

  Важно знать, что в том случае, если решением собрания будет утвержден размер взноса, равный минимальному, перечень работ и сроки проведения капитального ремонта определяются в соответствии с региональной программой. Если же размер взноса будет установлен больше, чем минимальный, то собственники вправе дополнить перечень работ работами или услугами, не предусмотренными региональной программой, а также назначить более ранний срок проведения капремонта чем тот, который указан в программе.

• О выборе владельца специального счета (это может быть региональный оператор, управляющая компания, ТСЖ или жилищный кооператив),
• О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. Такой организацией может стать любой Российский банк, величина собственных средств которого составляет не менее 20 млрд рублей (ст.177 ЖК РФ). Перечень организаций, соответствующих указанным требованиям, опубликован на сайте Центробанка РФ http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp
• О выборе лица (организации), которое будет оказывать услуги по сопровождению специального счета (начислять платежи, печатать квитанции, уплачивать банковские комиссии, вести работу с должниками)
• Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета

Далее проводится общее собрание собственников помещений в порядке, установленном ст.44-48 ЖК РФ – сначала в очной, а затем в заочной или очно-заочной форме. После подсчета голосов и оформления протокола этот протокол в течение пяти дней необходимо направить владельцу спецсчета, а также уведомить о принятом решении Фонд капремонта Свердловской области.

Решение о переходе из «общего котла» на спецсчет вступает в силу только через год после его принятия (ст.173 ЖК РФ). При этом все средства, уплаченные собственниками дома до этого момента в «общий котел», будут переведены Региональным оператором на специальный счет.

Собственники помещений дома, решившие формировать фонд капремонта на специальном счете должны иметь ввиду, что в случае, если собираемость взносов на капитальный ремонт составит менее 50% от начисляемых сумм, многоквартирный дом может быть переведен на общий счет регионального оператора по решению Государственной Жилищной инспекции . Производится это следующим образом:

Раз в месяц Государственная жилищная инспекция отслеживает собираемость взносов по открытым спецсчетам. Если будет установлено, что по конкретному спецсчету собираемость платежей составляет менее 50%, ГЖИ направит владельцу счета предупреждение с требованием погасить образовавшийся долг в срок, не превышающий 5 месяцев с момента получения уведомления. Владелец счета в течение пяти дней после получения уведомления обязан уведомить собственников помещений дома о сложившейся ситуации и требованиях жилищной инспекции. Если за два месяца до окончания срока погашения задолженности необходимая сумма не будет набрана, ГЖИ предложит собственникам провести общее собрание и вынести на голосование вопрос о порядке и источниках погашения задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт. Если и в этом случае решить проблему не удастся, Государственная жилищная инспекция примет решение о переводе дома на общий счет.